曹德旺对房地产市场的警示
，
始终植根于 “房子回归居住本质” 的核心判断
。
这位深耕实业数十年的企业家早有预判：“房子本质上仅是砖块与水泥的组合
，
难以长期维持增值属性
，
可能演变为富人之间的接力游戏”
。
其观点并非空穴来风
，
而是基于三重现实考量：

从供需基本面看
，
市场已陷入严重失衡
。
住建部数据显示
，
全国持有两套及以上房产的家庭占比达 42%
，
而空置房数量超过 1.2 亿套
，
足够 3.6 亿人居住
。
与此同时
，
每年仍有上千万套新房入市
，
2025 年商品房待售面积已攀升至 7.6 亿平方米
，
叠加生育率走低、城市化率达 65% 后的需求放缓
，
新增购房动力显著不足
。
​

从市场趋势看
，
泡沫挤压期远未结束
。
国家统计局数据显示
，
2025 年上半年新建商品房销售面积与销售额分别同比下降 3.5% 和 5.5%
，
百城房价已连续下跌 30 多月
，
郑州、天津等二线城市房价较峰值跌幅超 30%
，
环京区域更是近乎腰斩
。
曹德旺据此断言
，
房地产调整需 5 至 6 年才能完成
，
当前泡沫尚未完全挤干
。
​

从资产属性看
，
房产正从 “增值工具” 沦为 “负债包袱”
。
多套房家庭已普遍面临 “养房成本高、变现难、债务压力大” 的三重困境：上海内环两居室月供普遍超 1.5 万元
，
而租金同比下降 20%
，
部分房源空置期长达 3 个月
，
每月需倒贴数千元补房贷差额；成都等城市二手房挂牌量是成交量的 10 倍以上
，
房东降价 10% 仍难出手
。
这种 “资产反噬” 现象
，
正是曹德旺劝诫 “尽快卖房” 的直接原因
。
​

二、“尽快卖房”：多房家庭的理性选择​

结合未来 3 年市场走势
，
曹德旺 “尽早处置多余房产” 的忠告
，
对多套房持有者具有强烈现实意义
。
三大风险将在未来三年持续加剧
，
印证 “再等很危险” 的判断：​

流动性枯竭风险加速显现
。
当前市场已呈现 “有价无市” 的典型特征：北京 2025 年 10 月二手房除东城、西城等核心区微涨外
，
其余 14 个区域全部下跌
，
房山、怀柔跌幅超 0.5%；上海部分区域房价从峰值腰斩
，
挂牌半年无人问津成为常态
。
未来三年
，
随着保障性租赁住房累计供给突破 3000 万套
，
存量房市场竞争将更激烈
，
三四线城市去化周期或超 36 个月
，
多余房产变现难度将进一步加大
。
​

持有成本压力持续攀升
。
除房贷压力外
，
隐性成本正成为多房家庭的沉重负担：房龄超 20 年的老房年均维修成本可达上万元
，
一套房每年物业费、暖气费等固定支出近千元
，
两套房合计支出堪比中产家庭月收入的三分之一
。
更值得警惕的是
，
房产税试点正在推进
，
上海已明确家庭第二套及以上住房人均超 60 平米部分需按年缴税
，
未来三年政策或向更多城市延伸
，
进一步侵蚀持有收益
。
​

债务违约风险集中暴露
。
央行数据显示
，
多房家庭平均负债率高达 72%
，
居民家庭总负债中 78.3% 为房贷
，
2024 年全国法拍房挂牌量已达 164.55 万套
，
同比上涨 16.56%
，
其中多数源于多房家庭断供
。
未来三年经济若出现波动
，
收入缩水与房贷压力的叠加效应
，
可能引发更广泛的债务链条断裂
，
届时低价抛售都将成为奢望
。
​

对多房家庭而言
，
最优策略应是 “差别化处置”：核心城市核心地段房产可适度观望
，
依托区域产业与人口优势保持流动性；三四线城市、远郊区域及房龄超 20 年的老房
，
需抓住当前政策托底带来的短暂成交窗口果断出手
，
避免陷入 “卖不掉、租不出、持续亏” 的死局
。
​

三、“咬牙买房”：刚需群体的时机考量​

曹德旺的忠告并非否定所有购房需求
，
其核心指向 “投机性持有”
。
对刚需群体而言
，
未来三年并非绝对不能买房
，
但需摒弃 “追涨杀跌” 思维
，
在政策红利与市场底部之间寻找平衡
。
​

政策窗口期提供难得机遇
。
2024 年以来
，
降低首付比例、放松限购、税费减免等政策频出
，
一线城市二手房成交已出现回暖迹象
，
北京上半年二手房成交增长 18.6%
。
未来三年
，
“房住不炒” 基调下
，
政策调控将更侧重 “托底而非刺激”
，
刚需购房的信贷成本与准入门槛有望维持低位
，
这为合理需求释放创造了条件
。
​

市场分化中存在结构性机会
。
未来三年楼市将呈现 “总量趋稳、结构分化” 特征：一线及强二线城市因人口持续流入、产业基础扎实
，
库存去化周期维持在 12 个月以内
，
核心区房产仍具韧性；而三四线城市库存压力大
，
价格下行风险显著
。
北京市场已显现这一规律：2025 年 10 月新房成交中
，
东城涨幅达 8.48%
，
而丰台、门头沟则出现下跌
，
刚需可聚焦人口净流入的核心城区
。
​

购房决策需坚守 “安全边界”
。
刚需群体若选择 “咬牙买房”
，
必须满足两个前提：一是月供占家庭收入比重不超过 40%
，
避免陷入 “房奴” 困境；二是优先选择现房或准现房
，
规避期房交付风险
，
同时关注绿色建筑与智慧社区等品质指标
，
契合未来居住需求升级趋势
。
曹德旺虽强调房子的居住属性
，
但并未否定合理居住需求
，
而是警示 “超出能力的负债” 可能带来的风险
。
​

四、忠告的靠谱性：穿越周期的价值判断​

未来三年
，
房地产市场将进入 “良币驱逐劣币” 的深度调整期
，
曹德旺的忠告之所以靠谱
，
在于其精准把握了市场转型的核心逻辑：​

从经济转型看
，
中国正从地产驱动转向股权与创新驱动
，
2025 年被视为关键转型年
，
限购全面放开仅为托底市场
，
而非刺激房价大涨
。
这种宏观转向意味着
，
房产再也无法承担 “财富增值主力” 的角色
，
与曹德旺 “实业优先” 的理念高度契合 —— 他创办福耀科技大学聚焦材料科学
，
正是对地产投机潮的反向警示
。
​

从市场规律看
，
标普全球与高盛等机构预测虽存在差异
，
但均指向 “低位调整” 趋势：标普认为市场已触底
，
2025 年成交额预计与上年持平；高盛则假设财政支持到位后
，
年底房价或企稳
，
但二手房成交仅增长 5% 至 6%
。
无论何种情景
，
未来三年房价都难现普涨行情
，
多房持有收益大概率为负
，
刚需则有足够时间挑选高性价比房源
。
​

从风险与收益平衡看
，
曹德旺的忠告本质是 “避险建议”
。
对多房家庭
，
卖房可规避资产缩水与债务风险；对刚需群体
，
理性购房可享受政策红利
，
而非 “咬牙” 加杠杆
。
这种基于 “自身需求优先” 的判断
，
打破了 “买房必赚” 的认知误区
，
与易居研究院院长丁祖昱 “地段差、房龄老的多余房产将越来越难出手” 的判断形成印证
。
​

结语：回归理性的房产决策之道​

未来三年
，
房地产市场的 “冰与火” 将持续上演：三四线城市的 “降价潮” 与核心城区的 “抗跌性” 并存
，
多房家庭的 “抛售压力” 与刚需群体的 “入场机会” 交织
。
曹德旺的忠告之所以值得重视
，
并非因为其 “预言精准”
，
而是因为它戳破了房产的金融泡沫幻象
，
回归了 “居住为本” 的本质逻辑
。
​

对普通人而言
，
决策的关键不在于盲从 “买房” 或 “卖房” 的口号
，
而在于紧扣自身处境：若手握多余房产
，
尤其是非核心区域的资产
，
应正视 “变现难、成本高” 的现实
，
尽早处置以规避风险；若为刚需购房
，
可借助政策窗口
，
在能力范围内选择核心区域的优质房源
。
毕竟
，
在房地产告别 “造富时代” 的未来三年
，
“合适” 远比 “涨跌” 更重要
。


网友看法

1、网友幽默湖泊VB：我决定一租到底，这里住够了换个新鲜的小区继续租，小的住够了换个大的租，手握现金，唯我独尊。

2、网友科学无国界吗：我国房多，户型小，老破旧占95%，措施：①2000年以前实行预制板结构的老破旧小区，由于间距太小，遮光，没有绿化，需要拆除小区一半的楼栋搞绿化，同时，每户60平方以下的4户型改为1套户型；60-79平的3户型改1套户型：80-130平的2户型改1户型。这样基本上就消灭了70%的中国老破旧房产。②扩大人均居住面积，中国要搞人均100平方米的标准，这是基本小康，对于2000年至2012年间，也按上述面积规定进行改造。2013年以后的90平方以下的房子，全面进行2套改1套或3套改1套工程。鼓励房型向大户型发展，给予百姓良好的居住面积及环境条件。取消一切限购限贷政策，⑥安民告示，30年内不开征房地产税。

3、网友处处是青山：曹总是实业玻璃大拿

4、网友姚小贱的日常：房子最终还是要涨的，从资产角度讲，中国绝大多数老百姓的资产绝大部分在房产里。老百姓承受不起房产的暴跌。中国也承受不起。至少10-20年内不会

5、网友洛邑之子：支持政府开征房产税，对自住房每年征3%的房产税，对出租房和空置房征6%的房产税。

6、网友灵敏海洋：怎么感觉这篇文章在给福耀玻璃做广告？怎么中国的房地产市场大环境成了福耀玻璃的广告点了？

7、网友真诚：我为曹德旺点赞[赞]点破房价走势，只有发展制造业，中国才有经济壮大和出路，否则就是一潭死水⋯

8、网友路漫漫XuOt：不降到合理价位， 不取消公摊面积， 不取消物业公司， 不能再买房了。

9、网友吸引力法则与墨菲定律：从古倒今中国老百姓最喜欢的资产就是房子，房地产不兴旺消费根本拉动不起来

10、网友WSZQZMKM：黄金就是金属，玉就是石头，钱就是纸，都没什么价值

11、网友好大一碗面7923：这么多理由，其实就是百姓手里没钱，全世界都一样，全世界都处于经济低迷期，这是经济发展必然的一个过程。

12、网友巨人二哥：环京周边的房子比之前高点基本跌了70%

13、网友乔耳雪糕：主要就是看你家的基因。故宫之前是元朝的。现在是谁的？值钱吗？大户人家多买房。

14、网友东海观礁：现在的问题在于，据媒体信息，人民币M2数值每两年增一倍，股票基金等股权资产还远远承载不了，今后五年、十年甚至更长时间内，如果没有房产，老百姓的财产权益如何体现？！所以在当下及今后相当长一段时期，房子本身是问题也不是问题，尽快搭建老百姓的金融资产成为财产权益还真不是一朝一夕的事。鄙人愚笨，想不开，请方家指点谜津。